Una década de precios bajos impulsa la compraventa de viviendas tras el covid

El mercado inmobiliario sigue al alza en la provincia de Burgos, encabalgando un nuevo ejercicio en el que las ventas de viviendas superaron a las del año anterior. Desde que la explosión de la epidemia del coronavirus puso entre paréntesis la compraventa de alojamientos, los burgaleses han recuperado el tiempo perdido y han compensado en los últimos tres ejercicios las operaciones  que no se formalizaron en el año 2020 y no se han quedado ahí.

Tanto 2021 como 2022, cuyos datos oficiales se conocieron el viernes, fueron los mejores años en operaciones inmobiliarias en el último lustro. Especialmente activo ha sido el mercado de vivienda usada, en el que las operaciones, como es habitual, fueron mucho más numerosas que las compraventas de vivienda nueva.

El ejercicio 2022 concluyó en Burgos con 4.922 viviendas que cambiaron de manos y fueron escrituradas a nombre de sus nuevos propietarios. De ellas, 1.210 fueron alojamientos de obra nueva. a los que se sumaron 3.712 viviendas de segunda mano. 

El año que acabamos de dejar atrás fue muy bueno para el sector inmobiliario ya que se concentraron en esos doce meses casi un tercio de la venta de viviendas registrada en los últimos cuatro años. Un 31% de las compraventas se cerraron en 2022, con una media de 330 operaciones al mes y un pico de 508 pisos en un sólo mes ese año, por debajo del mejor mes  de estos cuatro años que fue septiembre de 2021, cuando se vendieron de una tacada 550 pisos.

Los últimos 4 años suponen un 27,6% de la compraventa entre 2007 y 2022

El año pasado se prolongó la racha de ventas de 2021, dos ejercicio que superaron las 4.000 compraventas de viviendas, muy por encima de las 3.204 de 2020 y las 3.450 de 2019. Dicho de otra manera, el sector inmobiliario de la provincia de Burgos no sólo ha recuperado el nivel de operaciones de compraventa anterior a la epidemia del covid sino que ha incrementado significativamente el negocio con 1.718 alojamientos más que cambiaron de manos en 2022 respecto a 2020.

El periodo 2019 a 2022 fue bueno en general para este sector con unas ventas totales de 15.863 viviendas en esos 48 meses, según los datos compilados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados el pasado viernes. La media mensual de ventas en ese periodo fue de 330 operaciones con un mínimo de 141 en abril de 2020, en pleno confinamiento por la pandemia, y el máximo ya mencionado de 550. 

La mayoría de las operaciones se desarrolló en el mercado de la vivienda usada, un ámbito en el que conviven la iniciativa particular y el sector profesional que movilizó entre 2019 y 2022 un total de 12.169 compraventas. Por el contrario, en esos mismos 48 meses se colocaron 3.694 viviendas nuevas a los compradores que las estrenaron. Mientras que cada mes se vendían 254 pisos de segunda mano, se compraban 77 casas nuevas, con una media de 330 operaciones al mes sumados ambos mercados.

El periodo 2019 a 2022 fue bueno, con unas ventas de 15.863 viviendas

Este promedio supone una aceleración del mercado, ya que en los últimos 16 años la cifra media de operaciones inmobiliarias al mes era de 289 compraventas. Entre el 1 de enero de 2007 y el 31 de diciembre de 2018 cambiaron de manos un total de 41.556 viviendas, cifra que se eleva a 57.419 si se incluyen las operaciones entre 2019 y 2022. Estos últimos cuatro años suponen un 27,62 por ciento de las compraventas de los últimos 16 ejercicios.

En los 192 meses desde que comenzó 2007 y acabó 2022 se vendieron 36.462 pisos de segunda mano y 20.957 viviendas nuevas a estrenar, a razón de 299 al mes como promedio.

Otras operaciones

Adicionalmente a las compraventas, en estos 16 años se contabilizaron miles de cambios de titularidad de bienes inmuebles por otras vías distintas a la compraventa. El más habitual es el caso de las viviendas que pasan de padres a hijos por la vía de la herencia. Los traspasos de propiedad del titular de la vivienda a los herederos protagonizaron 26.802 transmisiones de propiedad entre 2007 y 2022, según los datos del INE, y se formalizaron también 532 permutas en la provincia de Burgos.

Además, en ese mismo periodo cambiaron de mano diferentes inmuebles inscritos en un apartado que incluye los no contemplados en los casos anteriores como pueden ser concentraciones parcelarias o divisiones horizontales de la propiedad. En otros casos puede tratarse de una operación conjunta, mezcla de varios títulos de adquisición, o de transmisiones con título de adquisición indefinido.

Más venta si vale menos

La explosión de compraventa de viviendas ha coincidido con un periodo relativamente largo de moderación de los precios del metro cuadrado en la provincia de Burgos que se extiende desde septiembre de 2011 a la actualidad. En este tiempo las variaciones del precio del metro cuadrado han sido leves, dibujando una línea estable entre los 1.160 y 1.200 euros/metro2 que se  ha estabilizado desde finales de 2018, con la única salvedad de junio de 2020, cuando la epidemia del coronavirus bajó el precio hasta los 1.120 euros/metro cuadrado. 

El ejercicio 2022 concluyó en Burgos con 4.922 viviendas que cambiaron de manos y fueron escrituradas a nombre de sus nuevos propietarios. De ellas, 1.210 fueron alojamientos de obra nueva. a los que se sumaron 3.712 viviendas de segunda mano.

De marzo de 2022 a enero de 2023, el coste del metro cuadrado apenas ha oscilado en la provincia con un pico de 1.205 €/m² en abril y que fue desinflándose hasta los 1.150 euros/metro2  actuales después de revalorizarse una décima en diciembre.

En el caso de la ciudad de Burgos, el valor de la vivienda se está revalorizando ya desde hace seis años después de haber completado un fuerte ajuste que se prolongó 10 años. En septiembre de 2010 se marcó el máximo de los últimos tiempos con una cifra de 2.166 E/m2, muy alejada de los 1.434 E/m2 que se registraron hace justo seis años, en 2016, y que marcan el mínimo histórico desde 2007.

A partir de ese momento, el mercado interpretó que se había completado el ajuste y el precio del metro cuadrado se ha ido revalorizando paulatinamente hasta alcanzar los 1.610 E/m2 de promedio en el mes de enero de 2023 en la ciudad de Burgos, según los datos que recoge mensualmente el portal inmobiliario Idealista. La vivienda se encareció un 0,2 por ciento en el conjunto de los últimos doce meses en la capital burgalesa, pero la tendencia global del último trimestre fue a la baja.

El metro cuadrado en el caso antiguo está en 1.985€/m2, pero llegó a venderse a 2.397€/m2 en febrero de 2011, lo que indica que hoy en día las viviendas están a la venta con un 17% menos de media que su máximo histórico desde 2007

Sin embargo, las oscilaciones del precio de la vivienda van por barrios. Mientras que el metro cuadrado se paga más barato que hace un año en la zona sur y el barrio de Cortes, un 4,4%; en la zona de El Plantío y el centro comercial Camino de la Plata, con una bajada del 9,7%; y en el centro, donde desciende un 1,6%, los precios se elevan significativamente en barrios periféricos como Villafría, La Ventilla y Castañares donde el metro cuadrado se encarece un 6,1% respecto al año pasado. De igual manera, se dispara el coste de la vivienda en Fuentecillas, S-7 y S-8, donde alcanza un incremento del7,7% respecto a enero de 2022, el mayor del conjunto de la ciudad de Burgos.

En Villimar, V1 , V2, S3, S4 y San Cristóbal el metro cuadrado se está pagando un 5% más caro que hace un año y aún más en el centro histórico donde se revaloriza un 5,2%. En el barrio de San Pedro también es más caro comprar una casa, un 3,8%, al igual que en la zona de la Universidad y Las Huelgas (+1,4%) y la barriada San Juan Bautista (Yagüe) y Villalonquéjar, donde sube un dos por ciento.

En Gamonal, donde se concentra la mayor bolsa de viviendas de la capital burgalesa, el precio ha subido pero con mucha mayor moderación, ya que según los datos recogidos por Idealista se paga un 0,7% más que hace un año.

Precios por barrios

Que el coste del metro cuadrado haya descendido más en la zona de Alcampo y el centro comercial Camino de la Plata no significa que esta se la zona con los precios más bajos en la ciudad de Burgos. Ese título está reservado para las viviendas a la venta en Villafría, La Ventilla y Castañares, en las que el metro cuadrado se cotiza actualmente a 1.340 euros/metro cuadrado. Junto con la zona sur-barrio de Cortes (1.398 €/m²  y Capiscol-Gamonal, con 1.369 €/m², son las únicas tres zonas de la capital burgalesa donde se pide menos de 1.400 euros por metro cuadrado construido a la venta.  

Cabe reseñar que en promedio, las viviendas en Gamonal se han abaratado casi un 30% respecto a su máximo histórico alcanzado en septiembre de 2010. Aún más han bajado los precios en la zona sur y Cortes, donde el metro cuadrado es hoy un 35% más barato que en su pico máximo también registrado en ese mismo mes de 2010.

El centro histórico de Burgos sigue encabezando la tabla que mide la carestía de la vivienda en los distritos burgaleses. El metro cuadrado en el caso antiguo está en 1.985 €/m², pero llegó a venderse a 2.397 €/m² en febrero de 2011, lo que indica que hoy en día las viviendas están a la venta con un 17% menos de media que su máximo histórico desde 2007.

En general, en todos los barrios la vivienda está más barata que en aquellos tiempos entre 2010 y 2012 en los que la burbuja del precio de la vivienda infló el coste de los inmuebles.

Caros en la periferia

Después del casco antiguo, los precios más altos se encuentran en algunos de los barrios más periféricos, en los que se concentran las viviendas de nueva construcción, adosados y otros tipos de viviendas de mayor coste. Es el caso de la amplia zona que incluye Villimar, V1 , V2, S3, S4 y San Cristóbal en la que se piden 1.905 E/m2 o en la de Universidad-Huelgas, donde el coste se queda en 1.831 €/m², incluso en Fuentecillas, S-7 y S-8 está en 1.727 €/m². 

En el centro de la ciudad de Burgos se pagan 1.727 €/m²; mientras que son 1.706 €/m² en El Plantío-Alcampo. En el barrio de San Pedro está a 1.561 €/m²; por encima de los 1.485 €/m² de la barriada San Juan Bautista (Yagüe) y Villalonquéjar y los 1.340 €/m² de Villafría, La Ventilla y Castañares.