Vuelve el ladrillo. ¿Quieres rentabilizar tu dinero? Invertir en locales en Burgos es la mejor opción

Actualmente, para un inversor tradicional y conservador, no hay mejor opción que invertir en el ladrillo si quiere aprovechar la ventana de rentabilidad al alza que se registra en este inicio del año 2023. Poner en alquiler un local comercial, una nave, un garaje o un piso ofrece mucha más rentabilidad que invertir en los bonos del Estado a diez años, esos por los que centenares de personas han hecho colas en las delegaciones del Banco de España y las entidades financieras.

Invertir en bonos del Estado es el sumun del conservadurismo del ahorrador más precavido, pero al menos ofrece una rentabilidad por encima de la que se pagaba anteriormente. No es mal negocio para quien tiene unos ahorros y quiere que no se le consuman en la cuenta corriente o bajo el colchón por culpa de la inflación, que se come los billetes con más rapidez de la polilla y los ratones. Para otros, especialmente los jóvenes, es un lujo alejado de sus posibilidades financieras.

El bono a 10 años paga una rentabilidad del 3,2%, mientras que la inflación se encuentra en el mes de marzo está en el 3,1% y es casi tres puntos inferior a la registrada el mes anterior. Esto quiere decir que los inversores en bonos ya ganarían dinero si la inflación se mantiene en ese nivel puesto que su rentabilidad del 3,2% es ligeramente superior al 3,1% de la inflación.

Para un inversor en el mercado inmobiliario esa rentabilidad es irrisoria. El ladrillo vuelve a estar en alza y las operaciones de alquiler o venta de inmuebles pueden dejar rentabilidades de hasta el 9% en el caso de los locales comerciales. En Burgos. En otras capitales el beneficio es aún mayor.

Los ahorradores con un perfil más inversor se han dado cuenta que su dinero pierde valor por la inflación si no se pone a trabajar y están volviendo al mercado inmobiliario en Burgos.

En la capital burgalesa, según explican a este periódico fuentes del sector, se han detectado dos tendencias. Por un lado la subida de los tipos de interés que ha encarecido las hipotecas ha frenado el mercado en el primer trimestre, pero también otra tendencia que los profesionales del sector aprecian es un significativo porcentaje de compradores que adquieren una vivienda o un garaje y pagan a tocateja la totalidad del precio de compraventa.

Este fenómeno es más habitual en los casos de las adquisiciones de inmuebles de menor precio. Tienen la ventaja de que no han de pasar por el peaje de la hipoteca y evitan que los posibles beneficios de la inversión mengüen con el pago de los intereses del crédito.

Además se puede distinguir a dos tipos de inversores. Aquellos que compran para mantener la propiedad y alquilar el inmueble, en muchos casos después de una reforma más o menos profunda, y aquellos que compran barato y venden después con beneficio cuando los precios aumentan, lo que tienen casi garantizado en un mercado que lleva al alza muchos meses en la capital burgalesa.

Locales y oficinas: a contar billetes

A quienes mejor les va este inicio de año en Burgos con su inversión en el ladrillo es a los arrendadores y vendedores de locales comerciales y oficinas. En este ramo la rentabilidad bruta asciende al 9% en el caso de los locales comerciales y al 8,9% en el de las oficinas, que siguen siendo la inversión inmobiliaria más rentable. De hecho, comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 13,1%, frente al 11% que daba hace doce meses. Los locales ofrecen un rendimiento del 9,7% (9,4% hace un año) y en el caso de los garajes se sitúa en el 7,1%, por encima del 6,3% marzo 2022, según un estudio del portal Inmobiliario Idealista.

Además, hay que tener en cuenta la variabilidad de la oferta. En la ciudad de Burgos se anuncian 316 locales y naves comerciales en alquiler, de los que 286 son bajos comerciales al uso, y 555 en venta en un rango de precios que van desde los 13.000 euros a los 2,86 millones de euros en compra y de 180 euros al mes de una lonja sin acabar a los más de 328.000 euros para una nave logística de 91.000 metros cuadrados en el caso de los alquileres. 

En el caso de las oficinas, la capital burgalesa tiene a la venta un censo de 112 despachos más otras 89 en alquiler. Los precios van desde los 130 euros al mes de una oficina de 13 metros cuadrados en la calle Santa Águeda a los 2.900 de otra de 430 metros cuadrados en Villa Pilar. En el caso de operaciones de compraventa, la más económica es una oficina en la avenida del Cid que se vende por 22.000 euros y cuenta con 28 metros cuadrados a otra en parque Europa que llega a los 439.000 euros y dispone de 603 metros cuadrados.

Comprar a precio de garaje y vender ganando como un piso

Si los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales, los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor. También ocurre así en Burgos, pero lo curioso de la capital burgalesa es que la rentabilidad de los garajes esta a la par que la de las viviendas. Según el estudio de Idealista, las operaciones inmobiliarias con garajes dejan un rendimiento del 5,6% de media cuando las compraventas de viviendas rinden un 5,7%. Prácticamente lo mismo.

Además, los garajes escasean más que las viviendas. Idealista tiene anunciados en la ciudad de Burgos sólo 157 estacionamientos en alquiler en aparcamientos subterráneos privados con precios que van desde los 15 euros a 109 al mes. En el caso de garajes en venta -hay y 302 en Burgos- se puede cerrar la operación más barata por 2.000 euros para aparcar una moto junto a la Antigua de Gamonal o 3.700 euros de una plaza pequeña en San Pedro y San Felices a plazas grandes, incluso para dos coches, en el casco histórico de la ciudad.

Viviendas, inversión segura y rentable

La compraventa de viviendas, sea para alquilar después o como vehículo de inversión para su posterior vuelta al mercado a mejor precio, es la inversión más habitual para quienes se inclinan por meter sus ahorros en el ladrillo. Cuentan con la ventaja de que la rentabilidad obtenida casi duplica, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (3,2%). 

La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha disminuido ligeramente durante el primer trimestre hasta el 7,1%, ya que al finalizar 2022 el retorno que ofrecía se situaba en el 7,2%.

En Burgos, el rendimiento se queda en un 5,7% y aún así está por encima de la inflación y de lo que rinden los bonos del Estado. Eso sí, la competencia es alta ya que hay cientos de viviendas para vender y alquilar en la ciudad. Concretamente, Idealista, que congrega la gran mayoría de la oferta, tiene anunciadas 2.046 viviendas en la capital burgalesa, cifra que sube a 2.526 en el área de Burgos y a más de 6.700 en toda la provincia.

La vivienda más cara a la venta en la capital burgalesa cuesta 1.800.000 euros y es una exclusiva vivienda de principio del siglo XX en Las Huelgas conocida antiguamente como 'Villa Marichu' y hoy en día como 'Villa Luz Marina'. Cuenta con 690 metros cuadrados de superficie en una parcela ajardinada de 1.500m². En el otro lado de la horquilla, lo más barato es un modesto piso de 64 metros cuadrados en venta en la calle Crucero de San Julián por 27.700 euros. Es un bajo con dos habitaciones en un edificio antiguo.

Alquileres, mercado escaso

En el caso del arrendamiento de inmuebles, el mercado es mucho más reducido aunque los precios parece que se han estabilizado en este inicio de año. Actualmente tan sólo se anuncian 287 pisos en alquiler en la ciudad, que suben a 311 en el área de Burgos y a 467 en toda la provincia.

En cuanto a los precios, la horquilla va desde los 420 euros que se pagan al mes por un apartamento de 38 m² con una habitación en un 4º piso exterior sin ascensor a los 1.500 euros mensuales de una vivienda de 167 m² en la calle Madrid, también en un 4º pero con ascensor, que dispone de 5 habitaciones.

Guía para el inversor

Para la elaboración de este estudio idealista ha dividido el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al tercer trimestre de 2022. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.