El auge de los pisos turísticos no merma un beneficio que llega a 1.392 euros al mes

La proliferación de alojamientos destinados al alquiler turístico en Burgos, al igual que en el resto de Castilla y León y España, ha variado el panorama del sector forzando a las empresas hoteleras a entrar en este mercado y obligando a profesionalizarse a los propietarios que se convertían en anfitriones ocasiones, relegando, a la vez, a un papel minoritario a quienes ofertaban esporádicamente en renta una vivienda para ser ocupada por turistas de paso por la ciudad.

El comportamiento del mercado de alquileres turísticos en Burgos ha alcanzado el nivel de ‘excelente’ según los baremos profesionales del sector con una puntuación de 81 sobre cien que evalúan cinco métricas que miden el grado de atractivo para invertir en este tipo de negocios, la demanda de alquiler que acumulan, el crecimiento de los ingresos y el beneficio, así como la estacionalidad de las reservas y la regulación a la que se somenten.

Cabe señalar que el mercado de pisos turísticos en ciudades como Valladolid o Salamanca está por encima de Burgos con más de 90 puntos mientras que el resto de la Comunidad está por debajo.

El beneficio acumulado de los propietarios de viviendas turísticas alcanza los 16.700 euros como promedio a lo largo de los últimos doce meses, lo que supone un nuevo aumento de la rentabilidad que se traduce en 1.392 euros al mes de media mientras que el año pasado aún permanecía ligeramente por debajo de los mil euros. Incremento que es aún más significativo si se tiene en cuenta que el verano pasado en el que el aumento de alquiladores obligó a repartir el negocio y rebajó la ganancia. 

En 2024, en cambio, la cifra de alojamientos de alquiler vacacional disponibles se ha elevado en cerca de medio centenar a 1 de julio respecto al año anterior.

Así, según los análisis de mercado de la consultora Airdna, la tarifa media alcanza los 103,4 euros en Burgos por cada día que los propietarios ponen sus pisos como disponibles en las plataformas para alquileres turísticos. 

El incremento es significativo ya que, de media, el año pasado la tarifa era de 70 euros por noche la tarifa actual, incluyendo el recargo que se suele cobrar por la limpieza del apartamento y en 2022 se estaban cobrando 63 euros. Claramente, el mercado ha dejado atrás los efectos de la epidemia del covid-19 que desplomó la demanda y obligó a los anfitriones a rebajar los precios.

358 pisos activos en los portales de alquiler

Cualquier censo de pisos turísticos es impreciso, ya que siguen existiendo multitud de apartamentos que escapan a la regulación legal que rige este negocio, pero la inmensa mayoría de ellos aparece listada en las grandes plataformas que sirven de puente entre los clientes y los anfitriones. Consultando esas bases de datos se aprecia que actualmente se ofrecen para alquiler turístico por días en Burgos 358 pisos o apartamentos turísticos, sean de particulares, profesionales o empresas del sector. 

Se considera que un alojamiento de este tipo está activo si tuvo al menos un día disponible o reservado en el mes anterior. En Burgos, el 90% se anuncia en AirBnB, el 4% en Vrbo y el 6% restante en ambas plataformas.

Al crecer la competencia, también se ha ido profesionalizando algunos de los usuarios más activos y se ha detectado una mejora de las instalaciones que ponen en alquiler y, de hecho, las empresas que se dedican a los trabajos de reforma en edificios del centro histórico también se han beneficiado del estallido de este fenómeno turístico, que en sus orígenes se basaba en un tipo de economía colaborativa entre el alquilador y el inquilino. 

Esa mayor profesionalización de la oferta se refleja en el hecho de que se ha duplicado el total de viviendas que cuando se dedican al alquiler vacacional lo hacen a tiempo completo todo el año, aunque siguen siendo mayoría los propietarios que las ponen en el mercado sólo en determinadas épocas del año y la mayor parte de los apartamentos pasan menos de tres meses al año alquilados.

La inmensa mayoría de la oferta de alquileres turísticos en la ciudad de Burgos a fecha de 1 de julio -un 83%- corresponde a alojamientos que se rentan completos, de forma que el alquilador pone a disposición del inquilino todo el piso, lo que viene a indicar que este mercado está sustentado por la existencia de viviendas vacías, principalmente en el centro de la ciudad, a las que se les ha dado un uso turístico.

Por otro lado, sólo un 16% de los propietarios saca al mercado habitaciones privadas en su propia vivienda compartida con los huéspedes ocasionales.

La vivienda tipo que más se alquila en la ciudad de Burgos cuenta con al menos dos habitaciones (2,2 de media) y tiene espacio para cuatro o cinco personas (4,8 en promedio). Las que más salida tienen son las de dos habitaciones.

Una o dos noches en Burgos

A la hora de realizar la reserva de un alojamiento turístico en Burgos, los propietarios tienden a ser flexibles y moderadamente estrictos con la política de cancelaciones. Así, un 31,1% apuesta por ser flexible con los huéspedes que finalmente renuncian a las reservas y otro 37,3% lo es de forma moderada. Sólo un 9,3% es escricto con sus reservas.

Más de la mitad de los visitantes que optan por alojarse en un piso turístico en Burgos pernocta en la ciudad una única noche. Son un 51,3% del total, mientras que los que alargan su estancia a dos noches son el segundo grupo más numeroso con un 36,8%.

Por el contrario, las estancias de mayor duración son más escasas a medida que se alargan los días de ocupación de los pisos turísticos. Según los datos de AirDNA a los que ha tenido acceso este periódico, sólo un 4,2% de los visitantes reserva tres noches; un 4,7% lo hace para una estancia de entre 4 y 6 noches y un 2% se queda entre 7 y 29 jornadas. Cabe señalar que un 0,9% prolonga su estancia por encima de los 30 días.

La tasa de ocupación del catálogo de pisos de alquiler turístico en Burgos se ha incrementado un 1% hasta situarse en un 51%. Este dato hay que interpretarlo teniendo en cuenta que la ocupación se refiere a las reservas realizadas en los días en los que el alojamiento está disponible, ya que la tasa de ocupación se calcula dividiendo la cantidad de días reservados por la cifra total de jornadas disponibles en el mes de una propiedad.

Al evaluar qué tipo de comodidades ofrecen los alojamientos turísticos de la ciudad de Burgos a sus huéspedes se aprecia que la inmensa mayoría -un 94%- cuenta con cocina, lavadora -91%-, internet por cable -89%-, wifi -89%-, y calefacción, aunque sorprende que en una ciudad fría como lo es Burgos sólo el 86% de las viviendas turísticas estén calefactadas.

Es más infrecuente que estos alojamientos cuenten con aparcamiento -48%-, secadora -18%- o televisión por cable -10%- y más aún que tengan aire acondicionado -6%-, piscina -2%- o bañera de hidromasaje -2%-.